Simulador de IMT e Imposto de Selo 2026
Descobre quanto vais pagar de impostos ao comprar casa em Portugal. Resultado instantâneo, com as tabelas em vigor em 2026 — habitação própria, secundária, isenção jovem, Continente e Regiões Autónomas.
Estimativa informativa com as tabelas de IMT e Imposto de Selo em vigor em 2026. Não substitui a liquidação oficial da Autoridade Tributária nem aconselhamento fiscal profissional.
Preço declarado na escritura.
Se não souberes, deixa vazio — usamos o valor de aquisição. O IMT incide sobre o maior dos dois.
Localização
Total de impostos na compra
9042,04 €
Como se chegou a este valor
- Base tributável (o maior de valor e VPT)
- 250 000 €
- Escalão aplicado
- até 330 539,00 € · 7 %
| IMT250 000,00 € × 7 % − 10 457,96 € | 7042,04 € |
| Imposto de Selo — compra (0,8 %)250 000,00 € × 0,8 % | 2000,00 € |
| Total de impostos | 9042,04 € |
O que é o IMT?
O IMT — Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis — é o imposto que pagas quando compras um imóvel em Portugal. É devido pelo comprador, uma única vez, e tem de estar pago antes da escriturade compra e venda. Juntamente com o Imposto de Selo, é normalmente o maior custo “invisível” de comprar casa, para lá do preço do imóvel e das despesas com o crédito.
Sobre que valor se calcula o IMT?
O IMT incide sobre o maior valor entre o preço de aquisição declarado na escritura e o Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel — o valor que as Finanças atribuem ao imóvel na matriz predial. A esse valor chamamos base tributável. Na prática, se compras uma casa por 250 000 € mas o VPT é de 280 000 €, o IMT é calculado sobre os 280 000 €.
Como se calcula: escalões e parcela a abater
O IMT da habitação é progressivo por escalões, como o IRS. Aplica-se a taxa marginal do escalão onde cai a base tributável e subtrai-se a chamada parcela a abater:
IMT = base tributável × taxa − parcela a abater
Exemplo: uma habitação própria e permanente de 250 000 € no Continente cai no escalão dos 7 % (parcela a abater de 10 457,96 €): 250 000 € × 7 % − 10 457,96 € = 7 042,04 € de IMT. A este valor acresce o Imposto de Selo de 0,8 % (2 000 €), totalizando 9 042,04 € de impostos na compra.
Tabelas de IMT em vigor em 2026 (Continente)
Escalões para habitação própria e permanente no Continente, em vigor em 2026:
| Valor sobre o qual incide | Taxa | Parcela a abater |
|---|---|---|
| Até 106 346 € | 0 % | — |
| 106 346 € – 145 470 € | 2 % | 2126,92 € |
| 145 470 € – 198 347 € | 5 % | 6491,02 € |
| 198 347 € – 330 539 € | 7 % | 10 457,96 € |
| 330 539 € – 660 982 € | 8 % | 13 763,35 € |
| 660 982 € – 1 150 853 € | 6 %(única) | — |
| Superior a 1 150 853 € | 7,5 %(única) | — |
Escalões para habitação secundária (ou não destinada a habitação própria e permanente):
| Valor sobre o qual incide | Taxa | Parcela a abater |
|---|---|---|
| Até 106 346 € | 1 % | — |
| 106 346 € – 145 470 € | 2 % | 1063,46 € |
| 145 470 € – 198 347 € | 5 % | 5427,56 € |
| 198 347 € – 330 539 € | 7 % | 9394,50 € |
| 330 539 € – 633 931 € | 8 % | 12 699,89 € |
| 633 931 € – 1 150 853 € | 6 %(única) | — |
| Superior a 1 150 853 € | 7,5 %(única) | — |
Para prédios rústicos a taxa é fixa de 5 % e para outros prédios urbanos (e outras aquisições onerosas) é de 6,5 %, sem escalões. Nas Regiões Autónomas da Madeira e dos Açores aplicam-se tabelas próprias, com escalões mais elevados — muda a localização no simulador acima para as veres aplicadas.
Isenções: habitação própria e IMT Jovem
Na compra de habitação própria e permanente no Continente, a aquisição está isenta de IMT até 106 346 € (valor de 2026). Acima disso, paga-se apenas sobre a diferença, segundo a tabela.
O regime IMT Jovem vai mais longe: isenta totalmente de IMT e de Imposto de Selo os jovens até aos 35 anos (inclusive) na 1.ª habitação própria e permanente, até 330 539 €. Entre 330 539 € e 660 982 € há isenção parcial — só se paga sobre a parte que excede os 330 539 €. Acima de 660 982 € não há isenção. Para beneficiar, o comprador não pode ser dependente para efeitos de IRS nem ter sido proprietário de outra habitação nos três anos anteriores. Nas Regiões Autónomas os limites são mais altos (413 174 € e 826 228 €).
Imposto de Selo: compra e crédito
Além do IMT, a compra paga Imposto de Selo de 0,8 % sobre a mesma base tributável. Ao contrário do IMT, este imposto é devido mesmo quando há isenção da tabela — excepto no regime IMT Jovem, que também dispensa o Imposto de Selo da compra. Se recorreres a crédito à habitação, acresce ainda Imposto de Selo sobre o montante financiado: 0,6 % para prazos iguais ou superiores a 5 anos e 0,5 % para prazos inferiores.
Quando e como se paga
O pagamento faz-se antes da escritura, entregando a declaração Modelo 1 do IMT no Portal das Finanças ou num Serviço de Finanças. O banco ou o notário costumam tratar do processo, mas o valor sai do bolso do comprador. Sem o comprovativo de pagamento, a escritura não se realiza.
Exemplos práticos de IMT em 2026
Alguns cenários de compra, com o IMT e o Imposto de Selo calculados pelas tabelas de 2026 (base tributável igual ao preço de aquisição):
| Compra | Regime | IMT | Imp. Selo | Total |
|---|---|---|---|---|
| 250 000 € | Própria, Continente | 7 042,04 € | 2 000,00 € | 9 042,04 € |
| 400 000 € | Própria, Continente | 18 236,65 € | 3 200,00 € | 21 436,65 € |
| 250 000 € | Secundária, Continente | 8 105,50 € | 2 000,00 € | 10 105,50 € |
| 300 000 € | IMT Jovem (≤ 35 anos) | 0,00 € | 0,00 € | 0,00 € |
| 250 000 € | Própria, Madeira | 4 427,52 € | 2 000,00 € | 6 427,52 € |
Muda os valores no simulador acima para o teu caso concreto.
Perguntas frequentes
O que é o IMT?
O IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) é um imposto que se paga, uma única vez, sempre que se compra um imóvel em Portugal. É pago pelo comprador, antes da escritura.
Sobre que valor incide o IMT?
O IMT incide sobre o maior valor entre o preço de aquisição declarado na escritura e o Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel. É esse valor, a que chamamos base tributável, que determina o escalão e a taxa aplicáveis.
Quando é que não se paga IMT?
Na compra de habitação própria e permanente no Continente, está isenta a aquisição até 106 346 € (valor de 2026). Além disso, o regime IMT Jovem isenta totalmente jovens até 35 anos na 1.ª habitação própria e permanente até 330 539 €.
Como funciona a isenção jovem (IMT Jovem)?
Aplica-se a jovens até aos 35 anos (inclusive), na 1.ª habitação própria e permanente, que não sejam dependentes para efeitos de IRS e que não tenham sido proprietários de outra habitação nos três anos anteriores. Há isenção total de IMT e de Imposto de Selo até 330 539 € e isenção parcial entre 330 539 € e 660 982 €, pagando-se apenas sobre a parte que excede o limite. Acima de 660 982 € não há isenção. Nas Regiões Autónomas os limites são mais altos (413 174 € / 826 228 €).
Qual é a taxa do Imposto de Selo na compra de casa?
O Imposto de Selo na aquisição do imóvel é de 0,8 % sobre a mesma base tributável do IMT (o maior entre o preço e o VPT). É pago sempre, mesmo quando há isenção de IMT — excepto quando se aplica a isenção jovem, que também cobre o Imposto de Selo da compra.
Há Imposto de Selo sobre o crédito à habitação?
Sim. Se recorreres a crédito, paga-se ainda Imposto de Selo sobre o montante financiado: 0,6 % para prazos iguais ou superiores a 5 anos e 0,5 % para prazos inferiores a 5 anos. Este imposto não está abrangido pela isenção jovem.
As taxas são diferentes na Madeira e nos Açores?
Sim. As Regiões Autónomas da Madeira e dos Açores têm tabelas de IMT próprias, com escalões mais elevados do que o Continente — o que resulta em IMT mais baixo para o mesmo valor. Por exemplo, uma casa de 250 000 € (habitação própria) paga 7 042,04 € de IMT no Continente e 4 427,52 € na Madeira. O simulador aplica automaticamente a tabela correcta consoante a localização escolhida.
Qual é a diferença de IMT entre habitação própria e habitação secundária?
Na habitação própria e permanente há um escalão inicial isento (até 106 346 € no Continente, em 2026). Na habitação secundária — ou não destinada a habitação própria — não há escalão isento: paga-se desde o primeiro euro (1 % no primeiro escalão), pelo que o IMT é sempre mais alto para o mesmo valor. Numa casa de 250 000 € no Continente, o IMT é de 7 042,04 € como habitação própria e 8 105,50 € como secundária.
Quando é que o IMT tem de ser pago?
O IMT e o Imposto de Selo são pagos antes da escritura de compra e venda, mediante a entrega da declaração Modelo 1 do IMT num Serviço de Finanças ou no Portal das Finanças. Sem o comprovativo de pagamento, a escritura não se realiza.
Tabelas verificadas em 2026-07-16. Fonte: AT — Ofício Circulado N.º 40129/2026; CIMT art. 17.º. Os valores são indicativos e não dispensam a confirmação junto da Autoridade Tributária.
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